Wissenswertes - Juwert

B

Baulast

Die Baulast ist ein Sicherungsmittel öffentlich-rechtlicher Art. Mit der Baulast werden bauordnungsrechtliche Anforderungen, wie z. B. Abstandflächen und Zuwegungen auf einem anderen Grundstück, dem belasteten Grundstück, auf Dauer öffentlich-rechtlich gesichert, wenn der Bauherr diese Anforderungen auf seinem eigenen Grundstück nicht erfüllen kann.

Das Fundament der Baulast findet sich in den §§ 107 und 108 Musterbauordnung (MBO). Die gemäß § 107 einzutragenden Baulasten sind gemäß § 108 in das Baulastenverzeichnis einzutragen. Die Baulast geht gemäß § 107 (3) MBO durch schriftlichen Verzicht der Baubehörde unter.

Beispiele für Baulasten sind z. B.:

Abstandflächenbaulast
Stellplatzpflichtbaulast
Vereinigungsbaulast
Erschließungsbaulast
Kinderspielflächenbaulast

Bedarfswert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit ermittelt, die beliehen werden soll. Dabei ist die Wertermittlung auf den während der Kreditlaufzeit erzielbaren Wiederverkaufswert ausgerichtet. Mit dem Beleihungswert wird die maximale Kredithöhe festgelegt.

Bruttogrundfläche - BGF

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks gemäß der DIN 277.

E

Einheitswert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu besitzen. Es müssen folgende Faktoren vorliegen, um das Erbbaurecht im Grundbuch zu bestellen:

Es muss ein Grundstück vorhanden sein.
Das Grundstück muss nach den baurechtlichen Vorschriften bebaubar sein.
Der Grundstückseigentümer muss sein Einverständnis signalisieren.
Es liegt ein Erbbaurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten vor, dessen Inhalt mit dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauG) konform ist.

Das Erbbaurecht ist ein sog. dingliches (grundbuchlich gesichertes und gegen jeden Dritten wirkendes) Recht zur Nutzung eines fremden Baugrundstücks. Es ist ein grundstücksgleiches Recht, das dem Eigentum sehr nahe kommt. Es berechtigt nicht nur zur Nutzung des Grundstücks, sondern erhält auch einen eigenen Grundbucheintrag. Das Erbbaurecht kann durch den Erbbauberechtigten belastet und beliehen werden wie ein Grundstück und ist zudem übertragbar und vererblich. Der Grundstückseigentümer erhält vom Erbbauberechtigten einen Erbbauzins, d. h. eine Entschädigung in Geld für die Nichtnutzbarkeit des Grund und Bodens seitens des Grundstückeigentümers. Der Inhalt des Erbbaurechts wird durch den Erbbaurechtsvertrag begründet.

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer besteuert den Übergang von Vermögenswerten einer verstorbenen natürlichen Person an den Erben.

Je enger das verwandtschaftliche Verhältnis zwischen Nachlassgeber und Nachlassnehmer, desto größer ist der steuerliche Freibetrag. Das heißt, die Höhe des Freibetrages und die Steuerklasse, nach der die Erbschaftsteuer berechnet wird, hängen vom verwandtschaftlichen Verhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erben ab.

Escape-Klausel

Die durch das Bewertungsgesetz vorgegebenen typisierten Regelungen zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken für die Festlegung der Erbschaft-/ Schenkungsteuer durch das Finanzamt ermöglichen in vielen Fällen keine Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts (Marktwerts). Die typisierte Bewertung führt regional teils zu deutlichen Überbewertungen. Das Bewertungsgesetz sieht dann für den Steuerpflichtigen einen Ausweg vor, nämlich § 198 BewG als sog. Escape-Klausel:

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.

Hierfür gibt es zwei Nachweismöglichkeiten:

durch einen Kaufpreis, der tatsächlich erzielt wurde
durch ein Wertgutachten entsprechend der ImmoWertV

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV) wird vorrangig zur Bewertung von solchen bebauten Grundstücken angewendet, die üblicherweise zum Zwecke der Ertragserzielung erworben, bebaut bzw. genutzt werden. Es analysiert die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Wert der baulichen Anlage und dem Bodenwert. Der Wert der baulichen Anlage wird auf der Grundlage des Rohertrags unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten, der Wertminderung wegen Alters und der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ermittelt.

Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV).

Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets (§ 2 Abs. 2 ImmoWertV). Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt im Ertragswertverfahren durch den Ansatz von marktüblich erzielbaren Erträgen und Liegenschaftszinssätzen (§ 7 Abs. 1 Nr. 2 ImmoWertV).

Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale sind durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- und Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV).

Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse bei Verwendung der Daten nach § 7 Abs. 1 ImmoWertV nicht ausreichend berücksichtigen, ist zur Ermittlung des angepassten vorläufigen Verfahrenswerts eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich (§ 7 Abs. 2 ImmoWertV).

G

Gemeiner Wert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das die Rechtsansprüche an Grundstücken nachweist. Dazu zählen vor allem das Eigentum, finanzielle Belastungen sowie gesetzlich auferlegte Nutzungsbeschränkungen. Das Grundbuch stützt sich bei der Bezeichnung und Beschreibung der Grundstücke auf die Angaben des Katasters. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, d. h. dass für die Eintragungen im Grundbuch die Vermutung der Richtigkeit gilt.

Grunddienstbarkeit

Ein Grundstück kann zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden. Diese Belastung nennt man Grunddienstbarkeit. Das sog. dienende Grundstück wird belastet zugunsten des Eigentümers eines anderen, sog. herrschenden Grundstücks. Grunddienstbarkeiten sind dingliche Rechte und Lasten an Grundstücken. Sie können miteinander kombiniert werden.

Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind z. B.:

Wegerecht
Leitungsrecht
Grenzanbaurecht
Besetzungsrecht

I

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die Immobilienwertermittlungsverordnung-ImmoWertV vom 14.07.2021 trat am 01.01.2022 in Kraft und setzte die bis dahin geltende Immobilienwertermittlungsverordnung-ImmoWertV vom 19.05.2010 außer Kraft. Die Verordnung legt die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken fest. Sie bestimmt, wie die Wertermittlung im Einzelnen durchzuführen ist und regelt insbesondere die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren:

das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

K

Kataster

Das Kataster ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem sämtliche Grundstücke einer Gebietskörperschaft oder eines Landes nachgewiesen sind. Es gibt Aufschluss über die tatsächliche Lage, Größe und Nutzung der Grundstücke.

L

Liegenschaftszinssatz

Liegenschaftszinssätze dienen der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstückmarkt (vgl. § 21 Abs. 1 ImmoWertV).

Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage von geeigneten Kaupreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen ermittelt (vgl. § 21 Abs. 2 ImmoWertV).

Der Ansatz der (marktkonformen) Liegenschaftszinssätze für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahren.

N

Niederstwertprinzip

Dem Pflichtteilberechtigten steht neben dem Pflichtteil nach § 2326 BGB ein sog. Pflichtteilergänzungsanspruch zu. Nach § 2325 Abs. 2 Satz 2 BGB ist bei der Ermittlung des Pflichtteilergänzungsanspruchs bei „unverbrauchten“ Sachen (wie Grundstücken) der Verkehrswert in Ansatz zu bringen, den der geschenkte Gegenstand zur Zeit des Erbfalls hatte. Hatte jedoch der geschenkte Gegenstand zur Zeit der Schenkung einen geringeren Verkehrswert als zum Zeitpunkt des Erbfalls, so kommt nur der geringere Verkehrswert zum Ansatz (sog. Niederstwertprinzip). Wenn der Beschenkte nur ein belastetes Grundstück (z. B. mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch) erhalten hat, so wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung schon deshalb niedriger sein.

Nießbrauch

Der Nießbrauch (lateinisch „usus fructus“ = Gebrauch und Genuss) ist im deutschen Sachenrecht das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzen aus einer Sache oder einem Recht zu ziehen.

Der Nießbrauch ist das ausschließliche, dinglich gesicherte Recht einer Person zur Nutzung eines Gegenstandes oder eines Grundstücks in seiner Gesamtheit.

Der Nießbrauch kann frei vereinbart werden, vor allem in Bezug auf entsprechende Entschädigungsleistungen des Nießbrauchers an den Eigentümer. Im Allgemeinen erlischt dieses Recht mit dem Tod des Berechtigten. Der Nießbrauch kann sich auch auf Grundstücksteile, wie z. B. Wohnungs- oder Teileigentum, erstrecken.

P

Pflichtteil

Ist ein Abkömmling des Erblassers durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen, so kann er von dem Erben den Pflichtteil verlangen. Der Pflichtteil besteht gemäß § 2303 BGB in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.

Pflichtteilergänzungsanspruch

Hat ein Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht, so kann nach § 2325 Abs. 1 BGB ein Pflichtteilsberechtigter als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird.

R

Reallast

Unter der Reallast versteht man eine privatrechtliche Belastung eines Grundstücks mit einem Recht, das auf wiederkehrende Leistungen gerichtet ist. Die zu erbringenden Leistungen können u. a. aus der Zahlung von Geld, der Lieferung von Naturalien, Strom, Wasser usw. bestehen. Eine Reallast kann zeitlich befristet oder unbefristet bestellt werden.

S

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren dienen der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstückmarkt (vgl. § 21 Abs. 1 ImmoWertV).

Sachwertfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert an. Die Sachwertfaktoren werden nach den Grundsätzen des Sachwertverfahrens auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt (vgl. § 21 Abs. 3 ImmoWertV).

Der Ansatz der (marktkonformen) Sachwertfaktoren für die Wertermittlung im Sachwertverfahren stellt somit sicher, dass das Sachwertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht. Der Sachwertfaktor ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahren.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV) wird vorrangig zur Bewertung solcher bebauter Grundstücke angewendet, die üblicherweise zur renditeunabhängigen Eigennutzung erworben, bebaut bzw. genutzt werden. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der Außenanlagen. Es handelt sich um einen Substanzwert, der auf der Grundlage der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Baupreisindexes, der Baunebenkosten, der Wertminderung wegen Alters und der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ermittelt wird.

Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets (§ 2 Abs. 2 ImmoWertV). Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt im Sachwertverfahren bei der Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von Sachwertfaktoren (§ 7 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV).

T

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Teilwert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

V

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV) nimmt mit der Ermittlung von Bodenwerten eine hervorragende Stellung ein. Außerdem werden, falls die Datengrundlage vorhanden ist, Wohnungs- und Teileigentume sowie Ein- und Zweifamilienhäuser mit diesem Verfahren bewertet.

Man unterscheidet zwischen Vergleichspreis- und Vergleichsfaktorverfahren.

Bei dem Vergleichspreisverfahren werden tatsächlich realisierte Kaufpreis für den Gutachtenleser nachvollziehbar auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und den Zustand des Bewertungsobjekts schrittweise umgerechnet.

Bei dem Vergleichsfaktorverfahren basiert die Wertermittlung auf Faktoren, die aus Kaupreisen abgeleitet wurden. Voraussetzung ist, dass der Vergleichsfaktor in den wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften hinreichend bestimmt ist und wertbeeinflussende Abweichungen durch geeignete Indexreihen und geeignete Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden können.

Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets (§ 2 Abs. 2 ImmoWertV). Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt im Vergleichswertverfahren durch den Ansatz von Vergleichspreisen, Vergleichsfaktoren und Indexreihen (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ImmoWertV).

Verkehrswert (Marktwert)

Der Begriff Verkehrswert (Markwert) ist gemäß § 194 BauGB klar definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rückschicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

W

Wohunngseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Wohungseigentumsgesetz - WEG

Es handelt sich um ein Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951 in der derzeit gültigen Fassung vom 05.12.2014.

Wohnflächen

In der Immobilienbewertung können unterschiedliche Berechnungsvorschriften für die Ermittlung der Wohnflächen herangezogen werden.

Gemäß der II. BV ist nach dem 31.12.2003 die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFIV) vom 25.11.2003 anzuwenden.

Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung.

Bis 1983 wurde die DIN 283 Teil 2 für die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen verwendet. Diese wurde im Oktober 1983 zurückgezogen.

Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Es wird das Recht bestellt, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es handelt sich hierbei um ein entgeltliches oder unentgeltliches Nutzungsrecht an einer Wohnung oder an einer baulichen Anlage. Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten; allerdings kann es auch zeitlich befristet werden. In diesem Fall erlischt es mit dem Ablauf der Zeitfrist.

Die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten werden in Abt. II des Grundbuchs eingetragen und erhalten damit dingliche Wirkung. Ohne dingliche Wirkung haben vereinbarte Dienstbarkeiten nur privatrechtlichen Charakter und erlöschen mit dem Wechsel der betroffenen Grundstückseigentümer.