Wissenswertes - Juwert

B

Baulast

Die Baulast ist ein Sicherungsmittel öffentlich-rechtlicher Art. Mit der Baulast werden bauordnungsrechtliche Anforderungen, wie z. B. Abstandflächen und Zuwegungen auf einem anderen Grundstück, dem belasteten Grundstück, auf Dauer öffentlich-rechtlich gesichert, wenn der Bauherr diese Anforderungen auf seinem eigenen Grundstück nicht erfüllen kann.

Das Fundament der Baulast findet sich in den §§ 107 und 108 Musterbauordnung (MBO). Die gemäß § 107 einzutragenden Baulasten sind gemäß § 108 in das Baulastenverzeichnis einzutragen. Die Baulast geht gemäß § 107 (3) MBO durch schriftlichen Verzicht der Baubehörde unter.

Beispiele für Baulasten sind z. B.:

Abstandflächenbaulast
Stellplatzpflichtbaulast
Vereinigungsbaulast
Erschließungsbaulast
Kinderspielflächenbaulast

Bedarfswert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit ermittelt, die beliehen werden soll. Dabei ist die Wertermittlung auf den während der Kreditlaufzeit erzielbaren Wiederverkaufswert ausgerichtet. Mit dem Beleihungswert wird die maximale Kredithöhe festgelegt.

Bruttogrundfläche - BGF

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks gemäß der DIN 277.

E

Einheitswert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu besitzen. Es müssen folgende Faktoren vorliegen, um das Erbbaurecht im Grundbuch zu bestellen:

Es muss ein Grundstück vorhanden sein.
Das Grundstück muss nach den baurechtlichen Vorschriften bebaubar sein.
Der Grundstückseigentümer muss sein Einverständnis signalisieren.
Es liegt ein Erbbaurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten vor, dessen Inhalt mit dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauG) konform ist.

Das Erbbaurecht ist ein sog. dingliches (grundbuchlich gesichertes und gegen jeden Dritten wirkendes) Recht zur Nutzung eines fremden Baugrundstücks. Es ist ein grundstücksgleiches Recht, das dem Eigentum sehr nahe kommt. Es berechtigt nicht nur zur Nutzung des Grundstücks, sondern erhält auch einen eigenen Grundbucheintrag. Das Erbbaurecht kann durch den Erbbauberechtigten belastet und beliehen werden wie ein Grundstück und ist zudem übertragbar und vererblich. Der Grundstückseigentümer erhält vom Erbbauberechtigten einen Erbbauzins, d. h. eine Entschädigung in Geld für die Nichtnutzbarkeit des Grund und Bodens seitens des Grundstückeigentümers. Der Inhalt des Erbbaurechts wird durch den Erbbaurechtsvertrag begründet.

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer besteuert den Übergang von Vermögenswerten einer verstorbenen natürlichen Person an den Erben.

Je enger das verwandtschaftliche Verhältnis zwischen Nachlassgeber und Nachlassnehmer, desto größer ist der steuerliche Freibetrag. Das heißt, die Höhe des Freibetrages und die Steuerklasse, nach der die Erbschaftsteuer berechnet wird, hängen vom verwandtschaftlichen Verhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erben ab.

Escape-Klausel

Die durch das Bewertungsgesetz vorgegebenen typisierten Regelungen zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken für die Festlegung der Erbschaft-/ Schenkungsteuer durch das Finanzamt ermöglichen in vielen Fällen keine Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts (Marktwerts). Die typisierte Bewertung führt regional teils zu deutlichen Überbewertungen. Das Bewertungsgesetz sieht dann für den Steuerpflichtigen einen Ausweg vor, nämlich § 198 BewG als sog. Escape-Klausel:

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.

Hierfür gibt es zwei Nachweismöglichkeiten:

durch einen Kaufpreis, der tatsächlich erzielt wurde
durch ein Wertgutachten entsprechend der ImmoWertV

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) wird vorrangig zur Bewertung von solchen bebauten Grundstücken angewendet, die üblicherweise zum Zwecke der Ertragserzielung erworben, bebaut bzw. genutzt werden. Es analysiert die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Wert der baulichen Anlage und dem Bodenwert. Der Wert der baulichen Anlage wird auf der Grundlage des Rohertrags unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten, der Wertminderung wegen Alters und der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ermittelt.

Letztendlich beeinflusst auch das Marktgeschehen die Preisbildung des Verkehrswerts. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, der regionalen Entwicklung, dem Kapitalmarkt und nach Angebot und Nachfrage im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV). Eine Berücksichtigung dieser spezifischen Gegebenheiten findet im Ertragswertverfahren durch den Liegenschaftszinssatz statt.

G

Gemeiner Wert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

Gesetzliche Grundlagen

Das Baugesetzbuch (BauGB), §§ 192-199 BauGB
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Die Wertermittlungsrichlinien

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das die Rechtsansprüche an Grundstücken nachweist. Dazu zählen vor allem das Eigentum, finanzielle Belastungen sowie gesetzlich auferlegte Nutzungsbeschränkungen. Das Grundbuch stützt sich bei der Bezeichnung und Beschreibung der Grundstücke auf die Angaben des Katasters. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, d. h. dass für die Eintragungen im Grundbuch die Vermutung der Richtigkeit gilt.

Grunddienstbarkeit

Ein Grundstück kann zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden. Diese Belastung nennt man Grunddienstbarkeit. Das sog. dienende Grundstück wird belastet zugunsten des Eigentümers eines anderen, sog. herrschenden Grundstücks. Grunddienstbarkeiten sind dingliche Rechte und Lasten an Grundstücken. Sie können miteinander kombiniert werden.

Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind z. B.:

Wegerecht
Leitungsrecht
Grenzanbaurecht
Besetzungsrecht

I

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 trat am 01.06.2010 in Kraft und löste die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung aus dem Jahr 1988 ab. Die Verordnung legt die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundtücken fest. Sie bestimmt, wie die Wertermittlung im Einzelnen durchzuführen ist und regelt insbesondere die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

K

Kataster

Das Kataster ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem sämtliche Grundstücke einer Gebietskörperschaft oder eines Landes nachgewiesen sind. Es gibt Aufschluss über die tatsächliche Lage, Größe und Nutzung der Grundstücke.

L

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert eines Grundstücks je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV).

Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst.

N

Niederstwertprinzip

Dem Pflichtteilberechtigten steht neben dem Pflichtteil nach § 2326 BGB ein sog. Pflichtteilergänzungsanspruch zu. Nach § 2325 Abs. 2 Satz 2 BGB ist bei der Ermittlung des Pflichtteilergänzungsanspruchs bei „unverbrauchten“ Sachen (wie Grundstücken) der Verkehrswert in Ansatz zu bringen, den der geschenkte Gegenstand zur Zeit des Erbfalls hatte. Hatte jedoch der geschenkte Gegenstand zur Zeit der Schenkung einen geringeren Verkehrswert als zum Zeitpunkt des Erbfalls, so kommt nur der geringere Verkehrswert zum Ansatz (sog. Niederstwertprinzip). Wenn der Beschenkte nur ein belastetes Grundstück (z. B. mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch) erhalten hat, so wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung schon deshalb niedriger sein.

Nießbrauch

Der Nießbrauch (lateinisch „usus fructus“ = Gebrauch und Genuss) ist im deutschen Sachenrecht das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzen aus einer Sache oder einem Recht zu ziehen.

Der Nießbrauch ist das ausschließliche, dinglich gesicherte Recht einer Person zur Nutzung eines Gegenstandes oder eines Grundstücks in seiner Gesamtheit.

Der Nießbrauch kann frei vereinbart werden, vor allem in Bezug auf entsprechende Entschädigungsleistungen des Nießbrauchers an den Eigentümer. Im Allgemeinen erlischt dieses Recht mit dem Tod des Berechtigten. Der Nießbrauch kann sich auch auf Grundstücksteile, wie z. B. Wohnungs- oder Teileigentum, erstrecken.

P

Pflichtteil

Ist ein Abkömmling des Erblassers durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen, so kann er von dem Erben den Pflichtteil verlangen. Der Pflichtteil besteht gemäß § 2303 BGB in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.

Pflichtteilergänzungsanspruch

Hat ein Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht, so kann nach § 2325 Abs. 1 BGB ein Pflichtteilsberechtigter als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird.

R

Reallast

Unter der Reallast versteht man eine privatrechtliche Belastung eines Grundstücks mit einem Recht, das auf wiederkehrende Leistungen gerichtet ist. Die zu erbringenden Leistungen können u. a. aus der Zahlung von Geld, der Lieferung von Naturalien, Strom, Wasser usw. bestehen. Eine Reallast kann zeitlich befristet oder unbefristet bestellt werden.

S

Sachwertfaktor

Der Sachwertfaktor ist der Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, d. h. der vorläufige Sachwert (Substanzwert des Grundstücks) wird durch den Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Der Begriff des Sachwertfaktors ist in § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt § 8 Abs. 2 ImmoWertV.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) wird vorrangig zur Bewertung solcher bebauter Grundstücke angewendet, die üblicherweise zur renditeunabhängigen Eigennutzung erworben, bebaut bzw. genutzt werden. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der Außenanlagen. Es handelt sich um einen Substanzwert, der auf der Grundlage der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Baupreisindexes, der Baunebenkosten, der Wertminderung wegen Alters und der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ermittelt wird.

T

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Teilwert

Wertbegriff aus dem Steuerrecht.

V

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV) nimmt mit der Ermittlung von Bodenwerten eine hervorragende Stellung ein. Außerdem werden üblicherweise Wohnungs- und Teileigentum mit diesem Verfahren bewertet.

Man unterscheidet zwischen Vergleichspreis- und Vergleichsfaktorverfahren. Bei dem Vergleichspreisverfahren werden die tatsächlich realisierten Kaufpreise für den Gutachtenleser nachvollziehbar auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und den Zustand des Bewertungsobjekts schrittweise umgerechnet.

Bei dem Vergleichsfaktorverfahren basiert die Wertermittlung auf Faktoren, die aus Kaufpreisen abgeleitet wurden. Voraussetzung ist, dass der Vergleichsfaktor in sämtlichen wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften hinreichend bestimmt ist.

Verkehrswert (Marktwert)

Der Begriff Verkehrswert (Markwert) ist gemäß § 194 BauGB klar definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rückschicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

W

Wertermittlungsrichtlinien

Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL (vom 11.01.2011)
Vergleichswertrichtlinie – VW-RL (vom 20.04.2014)
Sachwertrichtlinie – SW-RL (vom 05.09.2012)
Ertragswertrichtlinie – EW-RL (vom 12.11.2015)

Die Richtlinien geben Hinweise zur Ermittlung der Bodenrichtwerte (BRW-RL), des Vergleichswerts und des Bodenwerts (VW-RL), des Sachwerts (SW-RL) und des Ertragswerts (EW-RL). An diese Richtlinien sind nur die Behörden gebunden. Die einzelnen Wertermittlungsrichtlinien sollen in einer neuen überarbeiteten ImmoWertR zusammengeführt werden. Diese löst dann die WertR ab. Die Teile der WertR, die in den genannten neuen Richtlinien nicht thematisiert sind, sind bis dahin noch gültig.

Wohunngseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Wohungseigentumsgesetz - WEG

Es handelt sich um ein Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951 in der derzeit gültigen Fassung vom 05.12.2014.

Wohnflächen

In der Immobilienbewertung können unterschiedliche Berechnungsvorschriften für die Ermittlung der Wohnflächen herangezogen werden.

Gemäß der II. BV ist nach dem 31.12.2003 die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFIV) vom 25.11.2003 anzuwenden.

Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung.

Bis 1983 wurde die DIN 283 Teil 2 für die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen verwendet. Diese wurde im Oktober 1983 zurückgezogen.

Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Es wird das Recht bestellt, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es handelt sich hierbei um ein entgeltliches oder unentgeltliches Nutzungsrecht an einer Wohnung oder an einer baulichen Anlage. Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten; allerdings kann es auch zeitlich befristet werden. In diesem Fall erlischt es mit dem Ablauf der Zeitfrist.

Die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten werden in Abt. II des Grundbuchs eingetragen und erhalten damit dingliche Wirkung. Ohne dingliche Wirkung haben vereinbarte Dienstbarkeiten nur privatrechtlichen Charakter und erlöschen mit dem Wechsel der betroffenen Grundstückseigentümer.